平江的房价究竟算不算高？房价涨跌趋势究竟如何？针对这一牵动市民心弦的敏感话题，我们不妨敞开谈一谈。

商品住房价格与周围县市比一比

    今年1-11月，我县商品房销售套（个）数同比增长46.31%，其中住房销售套数同比增长63.6%，县城商品住房网签均价为每平方米2915元（今年团购房多、占比量大对销售均价影响大）。与岳阳其他市、县商品房销售价格比较：岳阳县3500元/㎡、临湘市3700元/㎡、湘阴县3400元/㎡、汨罗市3700元/㎡。从以上数据对比看，我县商品住房成交均价明显低于岳阳其它市、县。 

商品住房开发成本价格算一算

    3000元/㎡的价格是否存在暴利？我们不妨来揭开面纱算一算。商品房价格的构成因素主要有：开发成本费（包括土地使用权取得费、前期工程费、建筑和安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费等）、商品房的经营费用、小区内的配套费、开发企业的期间费用（开发经营者在商品房开发期间的管理费用、财务费用、销售费用等与房产开发基础有关的支出）、利润和税费（营业税、城市维护建设费、教育费附加、城市基础设施建设费等其他行政事业性收费）等。根据2014年12月中旬县物价局、房产局、统计局等职能部门按照适时统计数据，我县的实际运营成本价格（以今年新开楼盘的价格成本计算）是：920元/㎡（开发成本费）+420元/㎡（商品房的经营费用）+300元/㎡（小区内的配套费）+1300元/㎡（开发企业的期间费用）+420元/㎡（税费）=3360元/㎡。

    暴利存在与否，一目了然！

不同楼盘不同售价因素论一论

    为什么同一个县城，不同的楼盘，有的售价每平方米近4000元，而有的却还在3000元以下？是什么因素导致差价如此之大？

    稍有房地产业知识的人士都明白“地段决定价格”。自然，理论上分析商品房价格的具体构成，是将开发成本加利润分摊到单位建筑面积上，再通过户型朝向、楼房层次等相关指标的优劣比较，根据不同楼盘土地取得费用的高低、小区园林绿化配套设施不同标准、以及住房和商铺所占开发比例的差异所决定。因此，价格差异是必然现象，一般来说优质楼盘价格自然偏高，性价比才是硬道理！

    从我县县城现时段开发成本的实际分析，目前任何一个楼盘所开发的售价（平均价格）均应在3000元/㎡以上，个别开发企业，出于自身资金与企业发展需要，可能0利润甚至负利润操盘销售，也偶有发生，这显然属于非正常销售现象，但这就是市场！

    从我县商品住房实际开发成本价格分析，明显可以看出与周边县市比较稍低。从房价后期走势分析，综合上述因素特别是考虑我县人口大县的刚性需求以及广阔的市场前景，我县目前商品住房价格，总体是合理的，而且还存在较大的上行空间！